La Legge di Bilancio 2026 riduce da cinque a tre il numero di immobili destinati agli affitti brevi oltre il quale l’attività è considerata imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA. Restano tuttavia alcuni dubbi interpretativi, in particolare sul conteggio degli immobili, sulla gestione delle comproprietà e delle locazioni di singole stanze. In attesa di chiarimenti ufficiali, è consigliabile valutare attentamente la propria posizione fiscale per evitare errori e sanzioni.
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La novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2026
La Legge di Bilancio 2026 riporta sotto i riflettori il tema degli affitti brevi, introducendo una
modifica chiave che sta generando dubbi operativi per i contribuenti: la riduzione da cinque a tre
del numero di immobili che fa scattare la presunzione di attività imprenditoriale e, quindi, l’obbligo
di apertura della partita Iva. La norma stabilisce che l’attività di locazione breve si considera svolta
in forma imprenditoriale quando, nel corso del periodo d’imposta, vengono destinati alla locazione
breve più di due appartamen
Quando scatta la presunzione di attività imprenditoriale
Tuttavia, il riferimento alla “destinazione” dell’immobile apre subito una prima area di incertezza:
non rileva l’intenzione del proprietario, ma l’effettiva utilizzazione dell’immobile nel corso dell’anno.
La presunzione, quindi, scatta solo se nel medesimo anno solare viene concretamente locata la
terza unità
Il nodo della definizione di “appartamento”
Resta però da chiarire cosa debba intendersi per “appartamento”. L’interpretazione più coerente
porta a identificarlo con l’unità immobiliare accatastata. Se questa lettura fosse confermata
ufficialmente, l’affitto separato di singole stanze all’interno dello stesso appartamento non
inciderebbe sul conteggio, poiché si tratterebbe comunque di un’unica unità catastale. Un
chiarimento su questo punto è particolarmente atteso, vista la diffusione di questa modalità di
locazione nelle grandi città.
Come vengono considerate le comproprietà
Un ulteriore nodo riguarda la contitolarità degli immobili. La verifica della soglia dei tre appartamenti deve essere effettuata per ciascun comproprietario oppure sull’immobile nel suo complesso? L’interpretazione prevalente è che il controllo debba essere fatto sul singolo soggetto, ma la norma non toglie il dubbio.
Quali immobili rientrano nel conteggio
Nel conteggio degli immobili destinati ad affitti brevi, inoltre, potrebbero rientrare non solo quelli
posseduti in proprietà o usufrutto, ma anche quelli detenuti in comodato o in locazione e
successivamente sublocati. Al contrario, non dovrebbero rilevare, per il proprietario, gli immobili
dati in locazione o comodato quando è il conduttore o il comodatario a svolgere l’attività di affitto
breve.
La variabilità annuale dell'attività
Altro tema delicato è quello della variabilità annuale. Chi possiede tre immobili ma decide, di anno
in anno, se destinarli o meno alla locazione breve potrebbe trovarsi ad aprire la partita IVA solo in
alcuni esercizi. In questi casi, la normativa non esclude la possibilità di rimanere nell’ambito del
reddito d’impresa anche negli anni successivi, con tutte le implicazioni fiscali del caso.
Regime forfettario e regime ordinario
In presenza di partita IVA, l’accesso al regime forfettario resta possibile. Le circolari dell’Agenzia
delle Entrate non pongono preclusioni e il codice ATECO più probabile (55.20.42) consente
l’applicazione di un coefficiente di redditività del 40%, con imposta sostitutiva al 15% o, se
ricorrono i requisiti, al 5%. In alternativa, nel regime ordinario, occorre distinguere tra locazioni
esenti IVA e attività para-alberghiere, che invece scontano l’IVA al 10% in presenza di servizi
aggiuntivi. Il quadro che emerge è quello di una riforma che, pur avendo l’obiettivo di contrastare
forme di imprenditorialità “occulta”, lascia ancora molte zone grigie. In attesa di chiarimenti
ufficiali, la valutazione preventiva della propria posizione ed una corretta pianificazione fiscale
diventano strumenti indispensabili per evitare errori e sanzioni.
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